Ter casa em Portugal custa quanto?
Este artigo foi originalmente publicado em “Reverso da Moeda“, do Economista e Professor Universitário Vicente Ferreira.
A habitação é um dos principais fatores que influenciam o custo de vida no país, mas não aparece nas estatísticas que usamos para medir o poder de compra das pessoas.
A julgar pelos números oficiais, a economia portuguesa tem crescido a um bom ritmo e, pelo menos no papel, esse crescimento também tem chegado aos bolsos das pessoas. Quando olhamos para a evolução dos salários reais — isto é, a subida dos salários ajustada à inflação, ou seja, aos preços que pagamos pelo que consumimos —, o que vemos é que, depois de terem diminuído de forma expressiva em 2022, voltaram a subir em 2023 e 2024 e os dados mais recentes sugerem que o poder de compra já foi recuperado.
Apesar disso, não é incomum ouvir que o dinheiro não chega ao fim do mês. Na verdade, o custo de vida continua a ser uma das principais preocupações referidas pelas pessoas nos inquéritos. No Eurobarómetro do Parlamento Europeu, a inflação e a subida dos preços são, a par da saúde, a segunda principal preocupação expressa pela maioria dos portugueses. Parece haver uma discrepância entre os indicadores estatísticos usados para medir o poder de compra e a experiência concreta de boa parte das pessoas. Para perceber o que explica, é preciso perceber o que medem os indicadores que utilizamos e o que podemos concluir a partir destes.
A taxa de inflação mede a subida média dos preços num país. Não é fácil calcular esta média, uma vez que é preciso incluir os preços de centenas de produtos (desde o pão, a carne ou os ovos aos eletrodomésticos ou à roupa) e de serviços (como um corte de cabelo, uma ida ao restaurante, um pacote de telecomunicações, etc.). Mais: para cada um destes produtos ou serviços, é preciso considerar diversas categorias ou marcas. O INE recolhe informação sobre os preços de inúmeras variedades de cada tipo de produto ou serviço.
Para calcular a evolução média dos preços — a taxa de inflação da economia —, o que se faz é atribuir um peso a cada um destes produtos e serviços que procura espelhar o peso que, em média, têm no consumo das pessoas. O indicador resultante (o Índice de Preços no Consumidor, ou IPC) é usado para distinguir entre aumentos salariais nominais — a subida que observamos no recibo de vencimento — e aumentos reais — que dependem da relação entre a subida do salário e o aumento dos preços.
Os preços aos quais se atribui um peso maior são aqueles que representam as principais despesas: alimentos, energia, transportes e, como seria expectável, habitação. É isso que se verifica no cabaz utilizado pelo INE para medir a inflação (no gráfico abaixo, à esquerda). No entanto, há algo que salta à vista: as despesas com habitação, água e eletricidade/gás representam cerca de 10% do orçamento das pessoas. Este valor contrasta com a experiência da maioria das pessoas no contexto atual, onde os custos com a habitação são a principal despesa do mês. No inquérito realizado pelo próprio INE sobre as despesas das famílias, a habitação é, de longe, a maior fatia, representando quase 40% do orçamento familiar (também no gráfico abaixo, à direita).
A prestação paga ao banco, no caso de quem tem casa própria, ou a renda paga ao senhorio, no caso de quem arrenda, são frequentemente a principal despesa do mês. Seria de esperar que esta despesa fosse particularmente relevante para o cálculo da inflação. Mas não é isso que se verifica, por dois motivos: por um lado, a despesa com prestações é excluída do cálculo da inflação; por outro lado, embora se inclua uma categoria que corresponde às rendas das casas, esta tem um peso muito pequeno, uma vez que a percentagem de pessoas que arrenda casa é reduzida (22,2%) face à de quem tem casa própria (77,8%) e, por isso, não paga renda.
Não é possível avaliar o poder de compra das pessoas sem ter em conta os custos da habitação, sobretudo num contexto em que estes têm crescido a um ritmo muito superior ao da maioria dos preços na economia. Entre o início de 2021 e o fim de 2024, enquanto a inflação total foi de cerca de 18%, a prestação média dos empréstimos para aquisição de habitação em Portugal aumentou 80,4%, passando de menos de €250 para mais de €440.
As rendas das casas também subiram acima do nível médio dos preços na economia. Entre 2021 e 2024, as rendas de novos contratos aumentaram 32%, mais do dobro do valor da inflação registada (aqui medida em termos anuais e não mensais, o que explica a diferença face ao gráfico acima).
O indicador da inflação é, por isso, pouco adequado para avaliar o custo de vida de boa parte das pessoas. O gráfico abaixo apresenta dois exemplos que ilustram este problema, comparando a inflação com a evolução do índice de preços que seria calculado se, em vez de usar o cabaz de consumo assumido no cálculo da inflação, usássemos aquele que resulta dos inquéritos às famílias e que nos dá uma ideia mais aproximada das despesas das pessoas.
Enquanto a inflação acumulada entre 2021 e 2024 andou à volta dos 15%, os dois exemplos acima tiveram uma subida mais expressiva do custo de vida neste período. No primeiro exemplo, uma pessoa que tenha visto a sua renda subir de €600 para €850, o custo de vida aumentou mais de 21%. No segundo exemplo, em que a prestação de alguém com casa própria e crédito com taxa variável tenha passado de €300 para €550, a subida do custo de vida foi ainda mais expressiva (mais de 37%).
As limitações do indicador da inflação não são apenas detalhes técnicos, uma vez que este é o referencial usado nas negociações salariais e na atualização das pensões e de outros apoios sociais. Se o indicador subestima o aumento do custo de vida, traduz-se em aumentos de salários ou pensões que acabam por ser mais baixos do que os que seriam necessários para travar a perda de poder de compra.
As limitações do cálculo da inflação são especialmente problemáticas em países como Portugal, cujo modelo de crescimento tem como um dos principais pilares a valorização imobiliária. Portugal foi o país em que o fosso entre os salários e os preços da habitação mais se alargou na última década. Entre 2014 e 2024, o preço das casas em Portugal subiu mais de 135%, enquanto o salário médio dos residentes cresceu apenas 36%. Esta dinâmica explica porque é que a habitação passou a representar uma fatia cada vez mais importante das despesas das pessoas e porque é que cidades como Lisboa passaram a surgir no topo dos rankings que medem a dificuldade de acesso à habitação.
Quando lemos notícias sobre a “recuperação” do poder de compra nos últimos anos, é preciso ter em conta os indicadores em que assentam estas análises. Como o indicador da inflação subestima o custo de vida de muitas pessoas, utilizá-lo para avaliar a evolução dos salários reais pode levar a conclusões erradas. Tendo em conta o fosso cada vez maior entre os salários e os preços das casas, não é de estranhar que o custo de vida não tenha saído do topo das preocupações das pessoas. Estranho é achar que estão simplesmente erradas, sem procurar perceber os motivos.
